前不久，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发了《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》。此前一直甚嚣尘上的“转正”传言之后，小产权房的出路再次被关上了大门。一纸房产证，到底有多重要?古代的人们是如何买卖房地产的?几百年前的“房产证”、“土地证”长啥样?
古代房契强调“无重叠交易”
房产证，是房屋所有权证的简称，是指房屋所有者通过建造、买卖等方式取得房屋的合法所有权，可以依法对相应房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。
在中国古代，用于证明房屋买卖的凭证是房契。房契是契约的一种，按照今天的标准去看应该属于房屋买卖合同。古代的房契往往只有一份，并且只会写明出卖方是谁，中间人、经手人是谁，一般不会出现买方的名字，并在买卖完成后将房契交由买方收藏。因此，在中国古代，房契一旦丢失，捡到房契的人完全可以以此自称买方，要求房屋的居住者腾退，即便对簿公堂，房屋的实际所有人如果不能请到中间人、经手人，甚至是原房主作证，也可能很难打赢官司。
根据古籍记载可以发现，古代的房契模式基本相同，一般均采用如下格式：
立典卖房屋文契(这里写卖方姓名)，今将坐落(这里写房屋具体地址)房屋(这里写明房屋的户型、面积、间数、新旧程度和装修等情况)凭中(这里写房产经纪人的姓名或者见证人的姓名)，议价出典，由买方管业(此处写买方姓名，但常只写姓，有时则完全不写)，三面议明时值(这里写出售价格)，当日一并收足，并无短缺。其房并无重叠交易，亦无他人争执，如有等情，由典卖人理论，与现业者无干。空口无凭，立此文契为证。契约的底下是售房人签字、见证人签字、经纪人签字，并注明签约日期，买方一般不签字。
“白契”变“红契”不是无偿的
为了加强对房契的管理，宋、元、明、清等古代官府都开展了给房契备案的工作。而随着官府的介入，古代契约开始有了变化，按照是否经过官府备案分为“红契”(也称官契)、“白契”(也称草契)两种，其中未向官府备案的称为“白契”，经过官府备案登记的称为“红契”。买卖双方订立“白契”后，经过官府验证并纳税，由官府为其办理相应手续之后，在“白契”上粘贴由官方排版统一印刷的契尾，钤盖县州府衙的官方大印，规正三寸许，方制，篆体，红色赫然，便成了“红契”，并由买方保存，作为房屋所有权凭证。
但是，在古代契约向官府备案并不是无偿的。首先，买卖双方要去衙门购买官方印刷的格式合同;按照要求签订完毕之后，需要持签好的契约到官府办理交纳契税的手续，而除了需要交纳较高的契税之外，还少不了给官府内办事的胥吏们敬送红包，不然这些人可能会故意刁难，拖沓处理，往往还需要托人求情办理。如此一来，到官府登记办理“红契”，既要交纳契税，还要请托送礼，进而导致买房卖房的人们不愿意到官府备案。
由于到官府登记备案的情况较少，古代房地产市场上的大多数交易都没有在官方留下记录，在这种情形之下，房屋所有人手中持有的“白契”，就变成了房屋唯一的产权证明，一旦丢失，后果不堪设想。
在一些影视作品或文学作品中，往往会有一些贪官污吏、地主恶霸通过伪造一张房契，霸占他人房产的情形出现。也有一些不肖子孙通过抢夺、窃取房契，将房子卖给他人或用于典当贷款，导致老人居无定所等悲剧发生。这就是因为房屋主人手里缺乏正规、权威的产权证明，而官府那里又没有登记认可的交易记录。
清朝时出现分期付款
满清前期朝廷对旗人施行的是免费分房政策，原则上，一品官分20间，二品官分15间，三品官分12间，四品官分10间，五品官分7间，六品官分4间，八品官分3间，九品官和没有品级、没有工作的普通旗人每人分两间，只要是旗人，人人有房住。
后来公房不够分了，旗人内部苦乐不均，清廷开始搞“房改”，免费分房变成了福利购房——朝廷按优惠价把公房卖给旗人，一家只许买一所，不许多买，不许骗购。然而即使按优惠价，也有一些旗人买不起，不能一次缴清房款，于是从乾隆年间起允许分期付款，房款在千两以上的，可以首付一半，剩下的8年之内付清。嘉庆即位后，旗人分期购房成为定例，无论总价多少，都是首付一半，还款期限则视房款而定，500两以上的7年付清，300两以上的6年付清，100两以上的5年付清，如果房款在100两以下，限4年付清。
乾嘉时期旗人分期购买公房无需付给朝廷利息，只要在朝廷规定的还款期限内还清就行了，这也算是朝廷对旗人的一项优惠政策。
进入民国，分期购房不常见，按揭购房却在上海出现过。民国16年，著名中医陈存仁在上海老城区买房，一幢两层小楼，卖方喊价25000块大洋，陈存仁手头只有5000块，从朋友那儿借了10000块，钱还是不够，只好先签房契，然后拿着房契去某个钱庄求助。钱庄用房契做抵押，替陈存仁付清了余款，陈存仁住进新房之后，再向钱庄还本付息。什么时候清账，什么时候拿走房契，这就是典型的按揭购房，只不过当时办理按揭的是钱庄，而不是银行。也有银行提供按揭服务的，像在上海开设分行的花旗银行和香港国民商业储蓄银行，都有按揭项目。
整个民国，可以按揭购房的城市只有上海，所以1936年3月4日的《申报》评论说：在上海买房跟在其他城市买房不一样，在其他城市买房，必须攒够全款，所以房地产交易量不大，房价也不是很高;而在上海，“以三四成之垫本，即可购置产业，向中外行商押抵六七成之借款”，只需要首付30%到40%，就能去中外金融机构办理按揭，买下房子。民国时期上海的房地产市场一枝独秀，房价畸高，原因之一就是可以按揭。
现代房产证可指纹加密
凭房契作为房屋所有权凭证的局面，是在民国32年开始出现变化的。这一年，上海市政府仿照租界当局给业主发“土地执照”的做法，在上海全市范围内推出“执业证”制度，土地或房屋的所有人可以拿着地契、房契到土地局办理“土地执业证”或“房屋执业证”。
1949年新中国成立之后，曾经一度颁发过“房产执照”。1950年夏，新中国颁布了《中华人民共和国土地改革法》，在广大农村地区进行了轰轰烈烈的土改运动，1952年土改基本完成，政府开始向房屋所有人颁发“土地房产所有证”。
从上世纪80年代初开始，很多地方开始换发房产证和土地证。1997年，国家要求各地统一发放房屋所有权证。这时候的房产证加设了防伪标志，并开始出现了共有人这一栏。因为以前的房产执照、土地房产所有证等证件上的名字往往只有一个人，该证上所载的人就是该房子的主人。1997年统一换发的房产证则允许有两个以上的名字，共有人一栏有的记载夫妻，有的记载父母子女，还有的记载其他共有人。登记部门在发放房产证的时候，对记载了共有人的还会再发放一个房屋共有权证。
随着科学技术的不断进步与发展，房产证的防伪措施开始不断升级。2008年，北京市开始进行指纹、肖像房产证加密试点，市民可自愿选择是否加密，需要收费120元。如果房产证采用了这些加密措施，那么在房产交易时，工作人员将开启专业设备，查看现场持证人与《房屋所有权证》上密押膜的数码肖像是否一致，并鉴别现场持证人的指纹与房产权属登记的是否吻合。肖像、指纹验证成功后，方可进行房产交易。
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